Modelo da UPAL

“Modelo da UPAL: Projecto da Alta de
Lisboa”

Dr. Moura Carvalho – UPAL

1º CONGRESSO DE HABITAÇÃO SOCIAL

“HABITAÇÃO SOCIAL: QUE FUTURO?” 14 E 15 DE MARÇO 2005 TOMAR, HOTEL DOS TEMPLÁRIOS

“Modelo da UPAL: Projecto da Alta de Lisboa”

Dr. Moura Carvalho – UPAL

I – enquadramento geral

O Projecto em curso no Alto do Lumiar ou Alta de Lisboa localiza-se no limite Norte do território de Lisboa, desenvolvendo-se sobre uma superfície aproximada de 300 hectares afectos da seguinte forma (e grosso modo):
1.150.000 m2 para construção (de habitação - incluindo realojamento - de comércio e escritórios), 500.000 m2 para equipamentos sociais, culturais, desportivos, etc., 500.000m2 para zona verde, estando a restante área dada à construção de infra-estruturas, designadamente viárias, aos núcleos históricos e zonas consolidadas.
Como limites apresenta: a Leste o Aeroporto de Lisboa, a Oeste a Alameda das Linhas de Torres até ao Lumiar e, a partir deste ponto, pelo traçado do Eixo Rodoviário Fundamental Norte-Sul, a Sul a 2ª Circular e a Norte o limite do Concelho de Loures.
É um projecto único quer a nível da cidade de Lisboa, quer a nível nacional, abordado como uma “Urbanização” projectada como extensão da cidade central, e concebido numa perspectiva de oportunidade para a inovação, para implantar usos diversos e diversidade de tipos de residência, incluindo habitação social de qualidade, criando assim uma nova centralidade na cidade de Lisboa.

A – ACESSIBILIDADES E INFRA-ESTRUTURAS VIÁRIAS
A área abrangida por este Projecto beneficia de reforçada acessibilidade, que constituiu um condicionalismo chave do Plano de Urbanização existente (P.U.A.L), através das vias que contornam o Empreendimento, a 2ª Circular, o Eixo Rodoviário Fundamental N-S, já em construção, a Nova Av. Eng.º Santos e Castro, iniciada em Junho de 2003 e cujo prazo de conclusão se prevê para final de 2005, nas quais se apoia a Urbanização propriamente dita, a qual é suportada pela extensão do Eixo urbano Central, que tem coordenação do Arqt.º Manuel Salgado e inicio de construção ainda este ano.
Para esta “nova centralidade” está a ser delineada uma rede interna de transportes públicos articulada com a rede fundamental da cidade, assim as 2 estações de Metropolitano já existentes, como mais uma, entretanto, preconizada para o Eixo Central, em conjugação com uma “Circle Line” de autocarros de ligação entre os vários pólos de interesse do Alto do Lumiar, e a existência de novas linhas de autocarros, são vectores estratégicos já em desenvolvimento, quer com a CARRIS, quer com o Metropolitano de Lisboa. Além disso, foi implementado desde 2004 o sistema “LX Porta a Porta” ligando edifícios já existentes à rede de transportes.

B – EQUIPAMENTOS
Uma percentagem bastante elevada da área de intervenção deste Projecto – 500.000 m2 – é destinada à implantação de equipamentos com o objectivo de garantir níveis elevados de qualidade urbana e plena integração social, ajustado às necessidades actuais da cidade.
Nos grandes grupos de equipamentos do PUAL, merecem destaque os seguintes:
* ENSINO – 15 Unidades previstas, 5 construídas, 1 em construção Creche e Centro Comunitário e 1 com construção a curto prazo (Escola Básica Integrada da Quinta das Conchas)
* ACÇÃO SOCIAL E CULTURAL
* Parques Infantis – 36 Unidades previstas, 12 construídas, 4 com construção a curto prazo: Malhas 1, 19, 20.1 e 23.1
* ATL – 10 Unidades previstas, 3 construídas, 2 com construção a curto prazo: Malhas 2 e 23.1
* Centros de Dia – 6 Unidades previstas, 1 construída, 2 com construção a curto prazo: Malhas 27.1 e 3
* Lar de 3ª Idade – 7 Unidades previstas, 3 com construção a curto prazo: Malhas 27.1, 3 e 6
* Saúde – 2 Unidades previstas com construção a curto prazo: Centros de Saúde da Malha 15 e Mte de S. Gonçalo
* Centros Culturais – 5 Unidades previstas, 3 com construção a curto prazo: Sala de Espectáculos do Eixo Central, Museu do Mte de S. Gonçalo e Biblioteca da Malha 5
* DESPORTO – 29 Unidades previstas, 3 construídas e 10 em construção: Par-que/Complexo Desportivo – 2 Grandes Campos de Jogos + 1 Conjunto de Piscinas e Pavilhões + 2 Pequenos Campos de Jogos, e 1 Pista de Atletismo
* ABASTECIMENTO – 2 Unidades previstas, 1 com construção a curto prazo: Mercado Biológico da Malha 5
* PREVENÇÃO E SEGURANÇA – 3 Unidades previstas, 1 com construção a curto prazo: Divisão da PSP da Av. Maria Helena Vieira da Silva.

C – ÁREAS VERDES
O Projecto é igualmente fortemente marcado por uma importante aposta nas áreas verdes, correspondendo a cerca de 1/3 da área abrangida e cujo sistema foi concebido de uma forma integrada e hierarquizada, subdividindo-se nos seguintes grandes grupos:
* 3 Grandes parques – 512 185 m2
* Parques de escala média, jardins e áreas ajardinadas – 69 195 m2
* Protecção às vias de tráfego rodoviário – 121 360 m2
* Espaços verdes resultantes da implementação das áreas edificáveis, ocupando logradouros ou áreas de enquadramento dos edifícios.
Relativamente aos três grandes parques urbanos, eles são:
* Parque Sul – 7,6 hectares
Constitui o átrio de entrada na urbanização, envolvendo o troço inicial do Eixo Central e terá um carácter emblemático e formal. Possuirá algum equipamento desportivo e uma forte acessibilidade, quer de automóvel, quer de transportes públicos, englobando ainda corredores pedonais e cicláveis de ligação com o resto da cidade. Tem data prevista de início de construção para final de 2005.
* Parque Oeste ou do Vale Grande – 24 hectares
Da autoria da arquitecta espanhola Isabel Aguirre é o grande e novo parque urbano, não só da urbanização, mas da cidade, o qual já está em construção desde Setembro de 2004, constituído por duas áreas distintas, uma mais vocacionada para o recreio informal, marcada por um grande lago central, que tem também uma função de controlo e amenização ambiental, e outra de pendor mais desportivo, onde será em breve implantada uma pista de atletismo.
* Parque das Conchas e dos Lilases – 22 hectares
Sendo um parque existente, constitui um espaço com grandes potencialidades lúdicas e recreativas, em que se destacam o grande relvado central e a mata. Actualmente está em fase de profunda requalificação que terminará em Abril.

II – caracterização do projecto

Este Projecto do Alto do Lumiar ou Alta de Lisboa assenta em três instrumentos fundamentais: a existência de um Plano de Urbanização (P.U.A.L) da autoria do arquitecto espanhol Eduardo Leira, responsável entre outros, pelo Plano Geral de Madrid e pela renovação de Bilbao e de um modelo económico-financeiro vertido num contrato (Contrato Inominado) que se articula com uma série de documentos correlacionados e finalmente num Contrato-Quadro para «Aquisição de fogos de Realojamento no Programa PER».
Na origem deste Projecto estiveram, em primeira linha, preocupações ligadas à dignificação das condições de vida dos lisboetas integrados nos chamados «bairros de barracas», pelo que a CML mobilizou todos os recursos disponíveis para lançar um programa de grande envergadura com vista à recuperação das áreas degradadas da Cidade. O Município considerou que uma correcta gestão do seu património fundiário poderia ser a mola efectiva para uma congregação de capacidades de iniciativa privada que fosse orientada para o cumprimento da função social que é essencial nas finalidades associadas aos poderes públicos.
No entendimento do modelo económico-financeiro subjacente ao projecto do Alto do Lumiar há que atender ao potencial gerado pelo binómio:
⎯ A C.M.L possui terrenos necessários para lançamento de grandes operações urbanísticas (ou os terrenos serão facilmente municipalizáveis), não dispondo de capacidade financeira para as concretizar em prazos socialmente aceitáveis;
⎯ Os empreendedores privados não detêm os terrenos, mas possuem capacidade tecnológica, podendo mobilizar a capacidade de investimento necessária para concretizar grandes operações de urbanização em prazos mais curtos.
Nesta continuidade e contexto geral, o modelo económico-financeiro, jurídico e até técnico, que foi colocado em marcha para a concretização do Projecto presumiu que o promotor privado teria a seu cargo o realojamento da totalidade das pessoas a viver nas correspondentes áreas degradadas, bem como todos os encargos de urbanização e de construção daqueles equipamentos sociais, culturais, desportivos, de lazer e de abastecimentos que atrás referimos e que a urbanização exige, a par do desenvolvimento de um empreendimento imobiliário integrado (habitação, comércio e escritórios) destinado a venda livre.
Este enquadramento ficaria materializado depois de um concurso público no denominado Contrato Inominado que a C.M.L celebrou em 1984, em parceria com privados, e em que se perfila o seguinte objecto: «promover a urbanização e recuperação das Áreas Degrada-das do Alto do Lumiar e a construção de habitações destinadas à Câmara Municipal de Lisboa para esta promover o realojamento da população a viver em habitações degradadas, razão determinante deste empreendimento, tudo como foi definido no objecto do concurso na proposta da Adjudicatária e no Auto de Apreciação».
Este contrato seria objecto de um acordo modificativo e interpretativo entre as partes, em 1996, fundado na revisão do P.U.A.L (com redução das áreas previstas inicialmente), no lançamento, pelo Governo, do chamado Programa Especial de Realojamento (PER), e no equacionar de questões relacionadas com a procura de soluções financeiras e gestionárias mais eficientes. O contrato passou também a vigorar apenas entre a C.M.L e a SGAL na sequência de sucessivos acordos entre o grupo de empresas outorgantes.
Na realidade, o Programa Especial de Realojamento (PER) para as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, lançado em 1993, criou condições muito favoráveis para o financiamento destas iniciativas pelo suporte dado pelo Estado através de um mix de comparticipações a fundo perdido e bonificação de empréstimos bancários contratados para esta finalidade. Neste contexto foi celebrado pela C.M.L um «Acordo de adesão ao programa PER», de cujos termos resultava a inclusão dos fogos de realojamento a construir no Alto do Lumiar. Com esta premissa, foi celebrado com a SGAL o designado Contrato-Quadro para a «Aquisição de fogos de Realojamento no Programa PER» a par de mecanismos compensatórios do Contrato Inominado com vista à manutenção do equilíbrio das prestações recíprocas: o Realojamento inicialmente previsto teve sucedâneo contratual nas chamadas contrapartidas de substituição de realojamento.
Nesta decorrência, e no presente, o Projecto em curso no Alto do Lumiar ou Alta de Lisboa traduz-se numa parceria C.M.L com o promotor privado/SGAL assente em dois eixos distintos, ainda que articulados: o de Realojamento, operacionalizado a partir de um Contrato-Quadro pela celebração de contratos de aquisição individualizados por empreendimento, e o da Urbanização, que compreende, designadamente, a construção de edifícios de Venda Livre, de Infra-estruturas e Equipamentos, cujo instrumento é, desde logo, o Contrato Inominado em vigor.
Elemento caracterizador essencial do Projecto é a plena integração dos empreendimentos de realojamento na malha e tecidos urbanos, de tal forma que o objectivo é que não se distinga aqueles dos edifícios de venda livre, apostando-se em equipamentos e áreas verdes de qualidade como alavanca desse objectivo de verdadeira integração social.

III – aspectos chave dos instrumentos contratuais vigentes

Ao Contrato Inominado é implícito, como acima explicitámos, um modelo económico-financeiro assente na permuta de terrenos municipais por valores pecuniários e por obras (contrapartidas contratuais).
No quadro das contrapartidas contratuais para a C.M.L configuram-se dois grandes grupos: Contrapartidas ContratuaisContrap. Numerário 19% Contrap. Espécie 81%
a) As contrapartidas em numerário, que se concretizam pela entrada de fun-dos pecuniários na C.M.L (em função da execução/comercialização dos lotes e edifícios de Venda Livre);
Contrapartidas em EspécieEquipamento 13%Infraestruturas54%Realojamº / contrap. de substituição33%
b) As contrapartidas em espécie, que correspondem aos valores de obras de urbanização a entregar ao Município: as infraestruturas gerais, os parques urbanos, as infra-estruturas locais, os equipamentos e arranjos exteriores. Neste grupo integram-se também as sucedâneas do realojamento (contrapartidas de substituição) que, por norma, correspondem também a obra mas podem abarcar outro tipo de bens e serviços.
Segmentando os valores das contrapartidas devidas verifica-se uma clara prevalência dos valores em espécie, grupo em que as infra-estruturas têm a maior representatividade agregam-se aqui os trabalhos no interior das malhas, rede viária geral, esgotos residuais e pluviais, iluminação pública e passeios da rede viária geral, parques urbanos, etc.).
Todos os valores contratuais relativos a esta equalização/equilíbrio (direitos cedidos / contrapartidas obtidas) são objecto de actualização anual de acordo com um Indice construído a partir do Índice de Preços do Consumidor.
Este contrato está em execução com horizonte até 2010 no que toca à entrega pelo pro-motor de todas as contrapartidas devidas e à cedência de lotes previstos por parte da C.M.L, envolvendo a existência de check points, devidamente faseados, para validação dos resultados alcançados e correlativo cumprimento de obrigações contratuais por ambas as partes, com as consequentes, se necessárias, correcções / ajustamentos de actuação.
A parceria com uma entidade privada, induz uma necessária conjugação de esforços no sentido da definição de objectivos exequíveis e estrategicamente comuns, devendo a definição das fases de execução ser demonstrativa dessa conjugação e motivar o empenho recíproco no cumprimento desses objectivos no entendimento que o sucesso desta operação é mútuo.

IV – evolução do projecto

* Até ao final de 2001, o Projecto desenvolveu-se, fundamentalmente, tendo como objectivo a construção de habitação social para o realojamento das famílias residentes nos antigos Bairros Degradados do Alto do Lumiar, em consonância com o Programa Especial de Realojamento (PER). Assim a visibilidade do projecto foi associada apenas à construção de Edifícios de Realojamento e vias de acesso respectivas. Os equipamentos construídos até 2001, visavam, prioritariamente, dar satisfa-ção às populações realojadas, sendo por isso maioritariamente afectas a ensino e actividades de tempos livres.
Deste modo, no final de 2001, a Urbanização do Alto do Lumiar tinha:
Habitação 670.000 m2 (270 000m2 de PER)
N.º Fogos 6 000 (3.053 PER)
N.º Habitantes 18 200
Comércio e Serviços 28 500 m2
* Até ao final de 2003/principio de 2004 foram construídos aproximadamente 330.000 m2 de área bruta de construção destinada à Habitação de venda livre, num total de cerca de 3.700 Fogos. Deste facto resulta uma estimativa populacional de 11.800 novos residentes. Foram igualmente construídos 20.500 m2 destinados a Comércio/ Serviços.
Deste modo, no final de 2003, a Urbanização do Alto do Lumiar tinha já:
Habitação 1 000 000 m2
N.º Fogos 9 700
N.º Habitantes 30 000
Comércio e Serviços 49 000 m2
* Até ao final de 2006, serão construídos mais 700.000 m2 de área bruta destinada à Habitação, correspondentes a 6.000 Fogos e um acréscimo de 18.000 habitantes à população então residente. Igualmente, serão construídos 151 novos fogos de habitação social correspondentes ao projecto Calvanas.
Prevê-se ainda a construção de 400.000 m2 destinados a Comércio e Serviços.
este modo, no final de 2006, a Urbanização do Alto do Lumiar terá:
Habitação 1 700 000 m2
N.º Fogos 15 700
N.º Habitantes 48 000
Comércio e Serviços 449 000 m2
• Em 2010, data prevista para a conclusão do Projecto, prevê-se a construção dos restantes 300.000 m2 destinados a Habitação, 3.000 Fogos e a fixação de 8.000 novos habitantes.
Relativamente ao Comércio e Serviços, prevê-se a construção de aproximadamente 50.000 m2.
Deste modo, no final de 2010, a Urbanização do Alto do Lumiar terá:
Habitação 2 000 000 m2
N.º Fogos 18 700
N.º Habitantes 56 000
Comércio e Serviços 500 000 m2

V – habitação social/per (alguns dados)

Até ao momento foram construídos no Projecto em curso no Alto do Lumiar ou Alta de Lisboa 13 conjuntos de edifícios de habitação social/PER, num total de 3.053 fogos, estando actualmente em construção mais 151 fogos (106 moradias unifamiliares e 45 fogos em edifício), que respeitam ao projecto de realojamento dos moradores do Bairro de Calvanas.
Este projecto, há muito ansiado, será feito do seguinte modo: a construção dos 45 fogos do edifício e das moradias T3 terá apoio financeiro ao abrigo do Programa Especial de Realojamento (PER), enquanto os logradouros e alguns acabamentos dos T3 – moradia, assim como a globalidade das moradias T4 por as áreas não caberem na legislação apro-vada serão executadas ao abrigo do Contrato Inominado – Contrapartidas de substitui-ção. Posteriormente os fogos construídos serão adquiridos pelos moradores a cerca de 40% do custo final.
Até 1996 foi construído um lote de habitação social com 151 fogos situado na Av. Vieira da Silva e depois da assinatura do Contrato-Quadro PER e até 2002 mais 12 empreendimentos (PER 1 a 12), num investimento total de mais de 143.545.000,00 euros.

VI – A terminar

Tão importante e difícil como elaborar um bom projecto de intervenção, regeneração ou requalificação urbanísticas e plena ntegração social é concretizá-lo com qualidade, dedicação e rigor, respeitando os exactos termos em que foi concebido, por isso defendemos que é extremamente importante a existência de regras claras e predefinidas, nomeadamente a nível urbanístico, bem como o estabelecimento de parcerias duradouras com privados como alavanca financeira desses projectos que melhorem a qualidade de vida, acrescentando riqueza social.
Uma cidade humaniza-se através de soluções com qualidade urbanística efectiva, com rigor e imaginação, com pragmatismo e eficiência, com humanidade e plena integração social.
E tudo isto é uma realidade no Projecto em curso no Alto do Lumiar ou Alta de Lisboa.

Lisboa, 25 de Fevereiro de 2005
 
Tom Fisher enviou-nos este
documento disponível em
http://www.habitacaosocial.pt/intervencoes.htm